מבולבל? לא יודע מה מעמדו הקנייני של הנכס שלך? מה ערכו הכלכלי של הנכס?

לפניך סיכום מתומצת וענייני למען הסדר הטוב וההבנה הבריאה, קריאה מהנה!

יש להבחין בין ההגדרות והמושגים האמורים וכדלהלן:

רישום טאבו: הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מנהלת מרשם של כ- 90% מהנכסים במדינה והמשויכים ללשכות ברחבי בארץ לפי אזורים. רישום זכויות הבעלות בקרקע מתבצע עם המצאת סט מסמכים הנדרשים ע"י הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בהתאם לפעולה המבוקשת והנהלים של הלשכה הרלוונטית.

פרצלציה: הליך תכנוני ורישומי שמהותו – חלוקת חלקת קרקע גדולה המאגדת בתוכה מס' מבנים ומאות בעלי זכויות, דבר שעלול לגרום למורכבות כאשר יש צורך לבצע הליך תכנוני ו/או קנייני/ רישומי בחלקה.

 באמצעות חלוקה לחלקות קטנות המשקפות מבנה/ים בודד/ים, הפעולות הנדרשות לביצוע יכולות להיות מיושמות בקלות וביעילות לעומת המצב הנתון בו החלקה משקפת מס' מבנים ובעלי זכויות רבים כאמור. יש להבחין כי קיימת "פרצלציה רצונית" במסגרתה בעלי הזכויות מבקשים את ביצוע הליך הפרצלציה מול הגורמים הרלוונטיים. "פרצלציה לא רצונית" הינה פרצלציה אותה מבצעת הוועדה המקומית מבלי לקבל את הסכמתם וחתימתם של בעלי הזכויות.

רישום בית משותף: (מכונה גם "פרצלציה") סעיף 141 לחוק המקרקעין קובע כי "בכל לשכה יתנהל פנקס בתים משותפים" (להלן: "הפנקס").

סעיף 142(א) לחוק המקרקעין קובע כי  "בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס".

לצורך רישום המבנה כבית משותף, מוגשים לכבוד המפקח על המקרקעין מסמכים המפרטים את זכויותיהם של כלל בעלי הדירות בצירוף תשריט ברור ומפורט הערוך על ידי מודד מוסמך / אדריכל, המגדיר את מיקומה, שטחה, כיווניה והצמדותיה של כל דירה ודירה במבנה בציון מספר ייחודי וצבע מוגדר. כמו כן בתשריט מצוינים שטחים המכונים "רכוש משותף" כדוגמת: חדרי מדרגות, מעלית, גגות, חצרות, חדרי עגלות, אולמות ומבואות וכיוצ"ב.

בנוסף לכך, בתשריט המוגש לרישום משורטטים מיקומם ושטחם כמו גם אות ייחודית של הצמדות הדירות בבית המשותף (ככל וישנם) לרבות: מחסנים, חניות, גגות וכיוצ"ב.

ישנן חשיבויות רבות לרישום בית משותף בקצירת האומר וכדלהלן:

1. רישום המבנה כבית משותף משקף את זכויות כלל בעלי הדירות וכן את השטחים המשותפים כך שמונע מחלוקת עתידיות באשר לזכויות קנייניות של מי מבעלי הדירות לעומת מצב בו המבנה טרם נרשם כבית משותף שבאופן הזה כל בעל זכויות בחלקה שותף בכל גרגיר בקרקע כך שיש חוסר בהירות בדבר החלקים המסוימים של כל אחד מיחידי בעלי הזכויות בחלקה דבר אשר עלול לגרום למחלוקות והליכים משפטיים מיותרים ומתישים.

2. הנכס סחיר מאחר וניתנת האפשרות הרחבה והמגוונת לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא מאחר ויש בהירות קניינית ותכנונית בשונה ממבנה שאינו רשום בפנקס הבתים המשותפים.

3. שוויה הכלכלי של הדירה עולה באופן משמעותי לעומת אותה דירה אשר אינה רשומה בפנקס הבתים המשותפים.

לסיכום: רישום בית משותף זו לא פריווילגיה אפשרית אלא חובה הכרחית משום שמבטא באופן מדויק את זכויותיהם הקנייניות והתכנוניות של כלל בעלי הדירות במבנה וכן מגדיר את הרכוש המשותף ששייך לכלל בעלי הזכויות במבנה.